+7 (495) 540-53-95


Очередной удар по рынку недвижимости или необходимое нововведение?

Ваша заявка отправлена.
Спасибо за обращение. Мы свяжемся в вами в ближайшее время

23 Октября 2015

На прошлой неделе прошло заседание Президиума Общественного совета при Министерстве строительства под председательством Сергея Степашина. Темой заседания стало обсуждение закона 214-ФЗ. На рынке жилья готовится очередная реформа: девелоперам хотят запретить продавать жилье по договорам долевого участия.

Возможные последствия предлагаемой Правительством реформы весьма противоречивы: очистка рынка от недобросовестных игроков и развитие монополий, улучшение репутации застройщиков и опасное падение спроса и рост цен, защита вложений дольщиков, обеспеченная банком-посредником, и возникновение новых бюрократических препон. Во всех «За» и «Против» разберемся в нашей статье.

Продавать квартиры по договору долевого участия стало возможным в нашей стране в 2005 году: именно тогда вступил в силу Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Долевое строительство — схема, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан (дольщиков) для строительства объектов недвижимости, причем на любой стадии возведения здания. На стадии котлована можно купить квартиру в новостройке на 20–25% дешевле, чем в введенном в эксплуатацию объекте. Однако дольщики несут и инвестиционные риски — сложно вернуть деньги или квартиры в случае, например, банкротства застройщиков.

В связи с ростом числа так называемых обманутых дольщиков в январе 2014 года закон дополнили, чтобы обезопасить эту категорию граждан. Девелоперу, продающему квартиры в недостроенном доме, стало необходимо иметь поручительство банка, соглашение со страховой компанией или состоять в Обществе взаимного страхования (ОВС) застройщиков, что подразумевает, что в случае неисполнения обязательств перед дольщиками одним из застройщиков все обязательства по завершению проекта возьмут на себя другие члены общества.

Количество обманутых дольщиков с принятием этих поправок несколько сократилось. Но они все равно есть. По словам депутата Госдумы Александра Хинштейна на начало 2015 года их число составляло более 70 тыс. человек. В начале года на контроле рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков при «Единой России» находилось 684 проблемных объекта в 62 регионах страны. Эти цифры говорят о необходимости принятия серьезных мер.

Первое заявление о возможном пересмотре механизма долевого строительства сделал министр строительства Михаил Мень в марте 2014 года. «В правительстве сейчас довольно активно обсуждается уход от долевого строительства и переход к взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию. Для перехода на новую систему понадобится как минимум пять лет», — говорил Мень (цитата РБК).

В июле первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов провел заседание, на котором обсуждался вопрос об усилении контроля по привлечению средств граждан в долевом строительстве. Шувалов поддержал предложение губернатора Московской области Андрея Воробьева разработать изменения в 214-ФЗ, говорится на сайте Министерства строительства и ЖКХ. Для этой цели при Минстрое создана рабочая группа, которую возглавила заместитель министра Наталья Антипина. По данным РБК, из материалов совещания следует, что обсуждаемые изменения в 214-ФЗ приведут к полному отказу от схемы долевого строительства с 2020 года. С 2016 по 2020-й будет действовать переходный период, когда финансирование строительства будет происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию.

 «Я поставил задачу, чтобы к 2018 году у нас вообще не было дольщиков», — приводятся слова Воробьева в сообщении пресс-службы правительства Московской области. «В 2015 году объёмы строительства жилья стали намного превышать сократившийся покупательский спрос, – отметил в ходе совещания заместитель министра строительства и ЖКХ Олег Бетин. – Необходимо вернуть привлекательность вложений в строящееся жильё, чтобы этот механизм привлечения средств не ассоциировался в сознании людей с обманутыми дольщиками».

«Нужно сделать так, чтобы проект, с момента публикации проектной декларации был под контролем финансового учреждения или банковского учреждения. Чтобы денежные средства, которые граждане сдают на строительство конкретного дома, шли на конкретный дом, а не так, чтобы на эти деньги достраивались предыдущие обещанные проекты», – пояснил первый вице-премьер Игорь Шувалов.

 В ближайшее время предлагается ввести такую схему: между покупателем, банком и застройщиком заключается трехсторонний договор, по которому средства дольщиков направляются на специальный счет в банке, а оттуда – на конкретный объект. «Как происходит при строительстве объектов по госзаказу? Генподрядчик, прежде чем выйти на стройку, берет банковскую гарантию, что позволяет заказчику быть спокойным: в случае форс-мажора он застрахован банковской гарантией. Примерно такой же механизм можно использовать и на первичном рынке жилья», — процитировал «Коммерсантъ» слова главы Минстроя. Следить за тем, чтобы деньги тратились исключительно на стройку, будет сам банк. На него же и лягут соответствующие риски: в случае банкротства девелопера деньги дольщикам будет возвращать кредитная организация. Возникают сразу вопросы – как банкам удастся квалифицированно отслеживать траты на строительном объекте, который всегда являлся аналогом черной дыры, и какой штат экспертов теперь потребуется банкам для исполнения новых для себя функций?

При этом пока еще не до конца ясно, какой именно будет процедура сделки, как будет осуществляться контроль, смогут ли застройщики привлекать всю сумму денег, отчисляемых на специальный счет. Власти обсуждали вариант с предоплатой, а в этом случае застройщики смогут привлекать только часть денег от дольщиков на ранних стадиях и будут нуждаться в дополнительных источниках финансирования.

Сегодня от 50 до 80% всех многоквартирных домов в России строится с привлечением средств участников долевого строительства. При этом в том же Подмосковье благодаря слаженной работе властей за последние три года количество обманутых дольщиков сократилось более чем в два с половиной раза, с 18 тыс. до 7 тыс. человек (по словам губернатора Московской области Андрея Воробьева), причем многие из этих обманутых граждан приобретали жилье по жилищным сертификатам, векселям и прочим серым схемам, а не по ДДУ. В глобальном смысле закон 214-ФЗ работает, но остаются застройщики, которые оказались неспособны выполнять свои обязательства. Получается, за этих «коллег» будет платить весь рынок. И прежде всего — сами покупатели.

Для строительного рынка ограничение такого основного канала финансирования, как деньги дольщиков, означает только одно: строить станет дороже. Полный или частичный запрет на возможность привлечения средств дольщиков означает, что основными источниками финансирования должны стать оборотные средства застройщиков либо банковские кредиты, ставки по которым для девелоперов сейчас находятся на уровне исторического максимума. Застройщики неохотно берут кредиты, поскольку высокая ставка не самым лучшим образом влияет на рентабельность проектов.

По мнению представителя компании-девелопера «Химки Групп» Дмитрия Котровского, если застройщик вынужден будет строить на собственные средства либо на деньги акционеров, то какой ему смысл продавать жилье по промежуточной цене? «Строю на свои, с учетом роста стоимости денег на время строительства, без спешки — продаю с максимальной маржой. Во всех проектах продажи начнут открываться тогда, когда цена, заложенная в финансовую модель, будет близка к финальной. И не забывайте о налоговой нагрузке на девелопера как на юр. лицо. Застройщик (девелопер) на балансе будет держать тысячи квадратных метров, которые уже перестали быть строящимися, но еще не стали собственностью физического лица. НДС никто не отменял, и эти 13% также заложены в стоимость метра» - пишет Дмитрий Котровский для РБК.

Еще один резонный вопрос: у какой доли девелоперов есть собственные средства на полное финансирование стройки? Лишь малая часть игроков способны отказаться от удобной и уже привычной схемы. Отмена ДДУ приведет к тому, что с рынка уйдут не только неблагонадежные застройщики, но и те, кто честно строил и продавал по ФЗ-214 за счет денежного потока от дольщиков, не имея финансовой подушки безопасности. В этой ситуации выжить смогут только те компании, за которыми стоят серьезные акционеры. В след за снижением количества игроков, следует ожидать и ослабления конкуренции, что неминуемо приведет к расцвету монополий.

Во всей этой истории преследуются интересы покупателей. Но так ли это. Будет ли учтен такой важнейший интерес покупателей как цена, которая может возрасти настолько, что сделает для многих покупку жилья несбыточной мечтой. Если застройщикам придется привлекать кредитные средства в большом объеме, с учетом размера процентной ставки сегодня, стоимость жилья может вырасти на 20%.

«И это минимальное удорожание квадратного метра, — считает Председатель Совета СРО РОСО Шарифуллин Олег. — Сократится количество застройщиков. Невелико будет и количество банков, готовых выступить гарантом и взять на себя дополнительные обязательства по содержанию группы экспертов, не предусмотренных ранее, не говоря уже о дополнительных финансовых рисках. Добавим к этому стоимость банковских услуг, которая ляжет на плечи застройщиков и, соответственно, самих покупателей. В результате, мы можем получить цифру значительно больше 20%».

Кроме того, запрет на продажи жилья на этапе «котлована» просто сотрет с рынка такой немаловажный класс инвесторов, который вкладывался в покупку метров на самом раннем этапе строительства, чтобы потом при продаже готового жилья заработать на разнице в цене. Нельзя забывать и про баланс спроса и цены. В нынешней ситуации ограничение сделок формата ДДУ может нанести серьезный ущерб первичному рынку, поскольку на фоне падения спроса на 50% рост цены даже на 15–20% полностью лишит покупателей возможности войти на рынок.

Тот факт, что закон еще не принят, а его реализация подразумевает несколько этапов, позволяет надеяться, что власти и бизнес смогу прийти к разумным решениям по этому вопросу. А пока предлагаемая профессиональному сообществу модель реформирования долевого участия, по мнению экспертов отрасли, принесет строительному комплексу гораздо больше вреда, чем пользы. Более эффективно защищать интересы покупателей жилья вполне можно с помощью других инструментов.

Например, представители Национального объединения застройщиков жилья считают, что необходимо повысить ответственность застройщиков за нецелевое использование денежных средств дольщиков и привлечение денежных средств в обход №214-ФЗ путем введения административных наказаний, а также ежемесячных отчетностей целевого использования средств дольщиков. (По материалам интернет-журнала «Строительство»)

По мнению Председателя Совета СРО РОСО Шарифуллина Олега, стоит усилить контроль за незаконным строительством со стороны государства (муниципальных органов), а также со стороны специальных надзорных структур, которыми могут выступать в том числе и СРО. Необходимо исключить возможность привлечения денежных средств граждан путем создания ЖСК и выпуска жилищных сертификатов. Ведь в реальности большая часть обманутых дольщиков являются жертвами именно этих схем, а не ДДУ. «Безусловно, не всегда конечный потребитель достаточно подкован, чтобы понимать тонкости долевого строительства, и потому есть единственный способ минимизировать риски: следовать 214-му федеральному закону, использовать предписанные механизмы и не ввязываться в серые схемы в виде ЖСК и сертификатов», - резюмировал Олег Шарифуллин.

Эти меры, убеждены эксперты строительной отрасли, позволят отчистить рынок от недобросовестных застройщиков, повысить ответственность. А граждане, в свою очередь, будут уверены в том, что их деньги направят исключительно на строительство того объекта, в который они вкладывают свои средства, и что этот объект будет обязательно достроен.

Юлия Аксянова
АССО «НП СРО «РОСО»

Уважаемые члены Ассоциации СРО "РОСО" и претенденты на вступление в СРО! В связи с участившимися случаями злоупотребления свободой слова руководством некоторых информационных порталов о саморегулировании и неофициальных сайтов других саморегулируемых организаций, а также игнорированием требований законодательства о недопустимости распространения порочащей информации, не соответствующей действительности, просим Вас не принимать к сведению такую информацию при упоминании нашей Ассоциации.

Информация, которая размещена на официальном сайте Ассоциации СРО "РОСО", соответствует действительности и Ассоциация несет ответственность за данную информацию.

Кроме того, рекомендуем принимать к сведению только информацию, размещенную на официальных сайтах, таких как, http://www.gosnadzor.ru/ (Официальный сайт Ростехнадзора) и http://www.nostroy.ru/ (Официальный сайт Национального объединения строителей)